گشوده‌شدن پنجره اقتصادی با قانون الزام به تنظیم سند رسمی
فایلمی: ابتدای امسال قانون الزام به ثبت سند رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسید که اساساً رویکرد نظام حقوقی کشور راجع به معاملات اموال غیرمنقول و اسناد رسمی را دچار تغییر و تحول بسیار مهمی کرده است. این قانون که با مشکلات متعدد اسناد عادی مانند افزایش کلاهبرداری و کاهش رشد اقتصادی تصویب شد، می‌تواند در پایداری و ادامه حیات بسیاری از مقررات اثر مستقیم بر جای گذارد. به باور کارشناسان، عدم‌شناسایی حق مالکیت در حوزه املاک، فرایند توسعه اقتصادی را محدود می‌کند. قانون الزام به ثبت سند رسمی با هدف شناسایی حق مالکیت و مرتفع‌شدن این اشکال، پنجره توسعه اقتصادی را گشوده است.
مصون‌ماندن از تعرض و ادعا‌های نادرست
سیداحمد باختر، کارشناس رسمی دادگستری و استاد دانشگاه هدف قانون الزام به ثبت رسمی را توضیح می‌دهد: «هدف این قانون شناسایی حق مالکیت است و از این طریق به طور مستقیم حقوق مالکیت را تضمین می‌کند. با اعتباربخشی به اسناد عادی این دسته از اسناد همسنگ اسناد رسمی شده و موجب افزایش اعتبار مالکیت‌هاست و این امر نیز پشتوانه محکمی در حفظ و تقویت حقوق مالکیت است. از طرفی همانند اسناد رسمی از تعرض و ادعا‌های نادرست مصون است. بر این اساس امنیت حقوق مالکیت موجب رشد بخش‌های مولد، رشد کارآفرینی، رشد و بالندگی توسعه‌یافتگی و کاهش رانت است.»
عدم‌شناسایی حق مالکیت موجب محدودیت توسعه اقتصادی
باختر در مورد شاخص‌های اثرگذار در توسعه اقتصادی می‌گوید: «از جمله شاخصه‌هایی که در توسعه اقتصادی اثرگذار هستند، می‌توان به شاخص‌های کنترل فساد، استقلال دستگاه قضایی و اعتماد عمومی به دادگاه‌ها و شاخص حاکمیت قانون اشاره کرد. روشن است که عدم‌شناسایی حق مالکیت در حوزه املاک فرایند توسعه اقتصادی را محدود می‌کند. این قانون با هدف شناسایی حق مالکیت و مرتفع‌شدن این نقیصه که در شاخص حاکمیت قانون متجلی است، پنجره توسعه اقتصادی را گشوده است. به طور طبیعی این شاخص، پایه‌گذار شاخص کنترل فساد هم است. به عبارتی با تثبیت مالکیت منافذ ارتکاب تخلف و جرم بسته می‌شود.»
این کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی ادامه می‌دهد: «در ماده ۹ این قانون ترتیب اثر ندادن مفاد قانون از سوی قضات، مأموران دولتی یا عمومی را جرم‌انگاری کرده است. مردم باور و اعتماد دارند که دستگاه قضایی ضامن امنیت حقوق مالکیت‌شان است، بنابراین هرچه حقوق مالکیت ایمن‌تر باشد، باعث جذب سرمایه‌گذاری خارجی می‌شود و به بهبود رتبه‌بندی ایران در شاخص‌های بین‌المللی مرتبط با حقوق مالکیت کمک می‌کند.»
بهبود بورس در پرتو امنیت معاملات ملکی
باختر درباره آثار اقتصادی قانون الزام به ثبت سند رسمی توضیح می‌دهد: «از جمله آثار مترتب به این قانون همانگونه که بیان شد، آثار اقتصادی است. طبیعی است املاکی که دارای سند مالکیت باشند، مورد اقبال عموم قرار می‌گیرند. نظام اقتصادی جمهوری اسلامی ایران که در اصل ۴۴ قانون اساسی پایه‌ریزی شده است مالکیت را با رعایت فرایندی موجب رشد و توسعه اقتصادی می‌داند. در اجرای سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی اموال غیرمنقول به عنوان کالا شناسایی شده و در بازار بورس قابل مبادله است.»
این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: «با توجه به رویه حاکم در بازار بورس املاکی قابل عرضه و بارگزاری هستند که وضعیت ثبتی روشنی داشته باشند، بنابراین معاملات با اسناد عادی از این امتیاز برخوردار نیستند. با اجرایی‌شدن این قانون و شناسایی حق مالکیت این دسته از اسناد امکان ورود به بازار بورس وجود دارند و زمین، چون کالایی بادوام و با ظرفیت‌هایی به عنوان نهاده تولید، به عنوان دارایی و سرمایه‌گذاری است، می‌تواند در بهبود بورس از طریق افزایش رشد سرمایه‌گذاری در پرتو ایجاد امنیت در معاملات ملکی و تسهیل جذب سرمایه‌های خارجی با تکیه بر شفافیت و ثبات در مالکیت مؤثر باشد.»
قانون الزام به ثبت سند رسمی، پایان مشکلات معاملات پنهان
باختر در مورد مشکلاتی که معاملات پنهان به وجود آورده است، بیان می‌کند: «عدم‌نظارت و کنترل دولت و وجود پیچ‌وخم‌های اداری مردم را به طرف معاملات پنهانی سوق داده است که این امر موجب بروز مشکلات عدیده‌ای شده است. پولشویی، معاملات معارض اینکه یک ملک را به چندین نفر فروختن، تبدیل اراضی کشاورزی به قطعات خرد با وجود منع قانونی، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، جعل سند و سوءاستفاده از سند مجعول، کلاهبرداری، خرید و فروش به هر قیمت و ساخت‌وساز بدون پروانه ساختمانی دیگر جرائم و تخلفاتی است که در نتیجه معاملات پنهانی بروز می‌کند.»
این حقوقدان ادامه می‌دهد: «به عبارتی الزامی‌نبودن ثبت معاملات جاده‌بازکن فساد‌هایی بود که هم دستگاه قضایی و هم روان جامعه را درگیر می‌کرد. از طرفی موجبات اخلال در بازار زمین و مسکن را فراهم می‌ساخت. اجرایی‌شدن این قانون با تسهیل فرایند ثبتی پیش‌بینی‌شده، هم راه را بر جرائم و تخلفات مرتبط مسدود می‌کند و هم سعی در برقراری توازن و نظام مالکیتی در کشور دارد. می‌توان گفت این قانون با شفاف‌سازی در حوزه املاک می‌تواند خط پایانی بر این مشکلات باشد.»
صدور سند مفروزی برای مالکان اراضی خرد کشاورزی
باختر در خصوص اراضی خرد کشاورزی می‌گوید: «یکی از نوآوری‌های این قانون جواز صدور سند مفروزی برای مالکان اراضی کشاورزی کمتر از نصاب قانونی است که به عقیده من این موضوع تأثیر منفی ندارد، زیرا تقویت، در راستای شناسایی حق مالکیت است. از نظر کارشناسان ثبتی مشاع‌بودن ملک از عیوب ملک است، زیرا ملک مشاع مورد اقبال همگان نیست. ابهاماتی درخصوص رهن گذاشتن و وثیقه گذاشتن آن وجود دارد، مضاف بر اینکه این نوآوری از الزامات قاعده تسلیط است. تحدید مالکیت امنیت حقوق مالکیت را با چالش مواجه می‌کند.»
کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی ادامه می‌دهد: «به یقین هرچه مالکیت ایمن‌تر باشد، انگیزه افراد برای سرمایه‌گذاری بلندمدت افزایش می‌یابد، بنابراین باید به این حکم قانون نگاه مثبت داشته باشیم و از طرفی این امر موجب کنترل فساد در این حوزه خواهد بود، چون معاملات پنهانی راهکاری برای دور زدن قانون بود، ولی باید بدانیم که با صدور سند مالکیت مفروزی مالک دیگر اجازه افراز و تفکیک این ملک را ندارد، ورثه مالک نیز چنین اجازه‌ای نخواهند داشت، از حکم قانون این مهم برداشت می‌شود.»
نقل از فایلمی
دیدگاهتان را بنویسید